央行總裁彭淮南昨答覆立委質詢時表示，預售屋像期貨，會帶動房價。 記者曾學仁／攝影

央行總裁彭淮南昨天指出，預售屋就像期貨，會帶動房價上漲。學者表示，買賣預售屋成本低，且預售屋不在奢侈稅管轄範圍內，近來的確成為投資客炒作目標。

不過，操作預售屋的槓桿風險高，若面臨市場反轉，投資客拋售不掉，將有一波房市斷頭危機，政府的確該謹慎看待。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，預售屋本來就是期貨，預售屋開出的價格是市場預估「完工」後的房價，在多頭市場中，預售屋行情往往比成屋貴上三成；但也因為預售屋並非真正的房屋，不在奢侈稅範圍內，成為投資客積極炒作的標的。

舉例來說，同樣是總價一千萬元的房屋，若購買預售屋，一開始付出的訂金、簽約金共只要一成，一百萬元，兩年內再隨著工程開工進度，陸續付出剩下的兩成、兩百萬元，若工程期間出售房屋、換約，只要付出總價千分之一的換約費，若有價差及大筆收入，才會被國稅局納入所得，被課百分之五至百分之四十的所得稅，但得視出售價差而定。

但若同樣是一千萬元的成屋，一購買就得付出三成以上的自備款，若在兩年內出售房屋，還會被課總價百分之十或十五的奢侈稅，光是稅務成本就多了一百萬至一百五十萬元，也因此投資客轉向投資預售屋。

根據住展雜誌統計，以奢侈稅實施的二○一一年為基準，預售市場推案量年年上揚，今年北台灣推案量更可能破兆元，創下史上新高量。然而根據內政部地政司統計，全台建物買賣移轉棟數則從二○一○年達到高峰後，年年向下，二○一二年全台成屋交易量僅卅二萬棟，奢侈稅實施兩年以來萎縮兩成。

住展雜誌研發長倪子仁說，預售屋近期的確熱賣，尤其是淡海新市鎮、五股等重劃區，推案量持續創新高，不少個案也出現區域新高價，除非納入奢侈稅範圍，否則預售屋自然會吸引資金。

財政部國產署昨天公告，招標台北學苑地上權標案，面積四千多坪、使用期限七十年，權利金底價一百十四億元，改寫地上權最高底價紀錄，換算每坪單價逾兩百八十萬元。十一月廿八日開標。

台北學苑、華光社區與空軍總部舊址被行政院列為三大地上權開發案。台北學苑開發案昨天啟動，華光社區違建戶預計九月底拆遷完畢；但空總舊址開發案變數仍大，因為附近住戶希望蓋公園綠地，建商希望商業開發，各方意見不一。

引人注意的是，台北學苑案招標公告註記「限制住宅使用」，以避免得標者蓋豪宅炒房。換句話說，只能做商業開發，例如旅館、會展中心、辦公大樓等等，不能做為住宅使用。財政部國產署表示，三大地上權開發案招標原則都一樣，統統禁蓋豪宅。

國產署表示，台北學苑開發案位於敦北、南京商圈，鄰近小巨蛋，都市計畫屬「敦北特定專用區」，就區段來看，可以說是「極品鑽石」。

若以公告權利金底價換算，台北學苑每坪約兩百八十二萬元已擠進地上權標案第五名；由於壽險資金也可投入，預料將演出群雄競標戲碼，每坪得標金額將再竄高。

國產署表示，台北學苑地上權適合商業設施、會展中心、旅館及商辦大樓，底價一一四點三六

八億多元，約為市價五點五成，地租年息率百分之三點五，存續期間七十年，但不得將地上權或地上物轉讓第三人。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，台北學苑是地上權案「殺手級標的」，足以吸引開發商「一軍」出手。

地上權標案單坪行情目前排名為，志嘉建設每坪五四八萬標下羅斯福路二段土地，排名第一，其次是南山人壽每坪五○一萬標下世貿二館土地，第三名為兆曜實業每坪三七三萬標下仁愛路四段廿七巷土地，第四名為日曜開發每坪兩百九十二萬標下敦南派出所土地。

官員表示，台北學苑歸國產署業管的國有地僅廿多坪，占地上權總面積約兩百分之一；開標後，大部分權利金將回歸國防部的眷改和營改基金。

圖／經濟日報提供